Niciun comentariu

ABC-ul investițiilor imobiliare: cum să verifici rentabilitatea unei proprietăți

Atenția românilor cu bani este divizată, de regulă, între depozitele bancare și piața de real estate.

Ai ceva economii și te gândești să le „pui la lucru” în imobiliare? Nu ești singurul. Potrivit lui Eusebiu Burcaș, fondatorul programului de educație financiară Burcash.ro, atenția românilor în materie de plasament al capitalului este divizată, în general, în două direcții majore: depozitele la bancă și piața imobiliară. După ce a scăzut sensibil în perioada de recesiune, apetitul pentru achiziția de imobile se află din nou pe creștere, acest gen de proprietăți ajungând să reprezinte circa 60% din averea netă a românilor.

Însă nu tot ce zboară se și mănâncă. Cum poți recunoaște o proprietate pretabilă pentru o achiziție în scop investițional? Dacă ne gândim la achiziții cu bani gheață, doi indicatori esențiali din acest punct de vedere, aflați într-o relație de proporționalitate inversă, sunt timpul de amortizare a investiției și randamentul acesteia.

1. Multiplicatorul chiriei brute potențiale:

Aceasta este o metodă simplă și frecvent folosită de evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de la care pornim este următoarea:

MCB=Preț vânzare/Chirie brută lunară x12)

Rezultatul acestui calcul ne va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani. „Ce ne interesează e ca multiplicatorul să fie cât mai redus”, punctează Dorel Niță.

2. Metoda capitalizării venitului net:

Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietății – însă nu neapărat și cea mai realistă! – este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.

O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.

Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.

Din suma rezultată, de 7.200 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

Niciun comentariu

Activele imobiliare au cea mai mare pondere în avuţia netă a românilor

Ascensiunea avuţiei nete este atât rezultatul majorării venitului disponibil (creş­terea reală a venitului a fost de 7,5% la nivelul întregului an 2015 şi de 17,2% în primul trimestru din 2016, câş­ti­gurile salariale având cele mai impor­tante contribuţii), cât şi al evoluţiei po­zitive a preţurilor activelor.

Activele financiare şi cele nefinan­cia­re au înregistrat ritmuri pozitive im­por­tante (creştere de 4,5% comparativ cu 5,7% în anul 2015), evoluţia acestora din urmă fiind datorată doar într-o mică măsură creşterii deţinerilor de locuinţe (1,7%), în viziunea băncii centrale.

Activele financiare s-au majorat cu 4% în perioada ianuarie-iunie 2016 comparativ cu 5% în anul 2015 şi 7% în 2014. Categoriile de active financiare care au înregistrat cele mai importante creş­teri în primul semestru al anului 2016 au fost depozitele (cu 7,8 mld. lei, res­pec­tiv 5,2% în perioada ianuarie-iunie 2016, comparativ cu 13% în inter­va­lul iunie-decembrie 2015), acţiunile (cu 6 mld. lei, din care 1,9 mld. lei sub formă de acţiuni cotate) şi contribuţiile la fondurile de pensii (cu 3 mld. lei în perioada ianuarie-iunie 2016), în timp ce instrumentele cu venit fix au consem­nat scăderi (cu 0,9 mld. lei), potrivit BNR.

Banca centrală apreciază că poziţia bilanţieră a populaţiei a continuat să se amelioreze de la data raportului ante­rior. Atât venitul disponibil, cât şi ave­rea netă au înregistrat dinamici pozitive, în timp ce nivelul îndatorării s-a ma­jorat, însă într-un ritm mai redus.

Aceste evoluţii se datorează contextului economic favorabil, precum şi continuării de către bănci a măsurilor de soluţionare a expunerilor neperformante.

„Procesul de economisire a continuat, depozitele majorându-se în intervalul analizat, concomitent cu accentuarea tendinţei de diversificare a activelor financiare din portofoliu“.

Volumul depozitelor la nivelul sistemului bancar românesc era de 241,9 mld. lei în iunie 2016, din care 154,2 mld. lei constituiau depozitele ale persoanelor fizice. Majoritatea depozitelor deţinute de populaţie sunt denominate în lei (63%).

Pe termen scurt, menţinerea ratelor de dobândă la nivelul actual (1,08% în medie pentru depozitele în lei, respectiv 0,4 % pentru depozitele în euro, iunie 2016) ar putea să reducă preferinţa pentru economisire în favoarea consumului, deşi sunt şi analize care arată contrariul, susţin specialiştii BNR. Pe de altă parte, pe termen mediu şi lung, gradul redus de incluziune şi de educaţie financiară, accentuarea procesului de îmbătrânire a populaţiei şi intensificarea migraţiei, în special în rândul tinerilor, vor contribui la diminuarea ratei de economisire a populaţiei.

 

Pentru prima dată după un deceniu, populaţia devine creditor net pentru sectorul bancar pentru resurse în valută

Populaţia şi-a consolidat poziţia de creditor net faţă de sistemul financiar în primele nouă luni din anul 2016.

Această consolidare a poziţiei de creditor net a populaţiei s-a realizat pe fondul evoluţiei pozitive a componentei în valută din ultimul an, depozitele în valută crescând cu 7% în perioada septembrie 2015 – septembrie 2016.

Pentru prima dată din anul 2006, populaţia a devenit creditor net pentru sectorul bancar pentru resurse în valută – în valoare de 7,1 mld. lei în septembrie 2016, în timp ce componenta în lei a înregistrat o diminuare de la 33,2 mld. lei la 28 mld. lei în perioada decembrie 2015 – septembrie 2016.

În ceea ce priveşte structura pe valute, cea mai mare parte a depozitelor sunt denominate în euro (31% din total), în timp ce volumul depozitelor în franci elveţieni reprezintă sub 1% din total.

Sursa: zf.ro

Niciun comentariu

Livrări record pe piaţa imobiliară în 2016

Livrările de spaţii de retail, logistice şi de birouri din acest an s-au ridicat la 956.000 de metri pătraţi, în creştere cu 88% comparativ cu anul precedent, marcând astfel cel mai bun an al pieţei imobiliare locale din 2008 încoace, potrivit unui studiu realizat de firma de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
2016 a fost un an cu livrări în creştere semnificativă pe toate segmentele pieţei imobiliare, excepţie făcând spaţiile de birouri din afara Bucureştiului, segment care venea după un an în care au fost consemnate tranzacţii record.
În această zonă, cea mai mare creştere (240%) a fost consemnată de sectorul de birouri din Capitală, spaţiile noi cumulând o suprafaţă de circa 290.000 metri pătraţi.
 „Chiar dacă a fost un an cu livrări semnificative, noile spaţii de birouri au fost rapid absorbite, păstrând astfel rata de neocupare stabilă, în timp ce chiriile au înregistrat chiar o uşoară creştere în zonele centrale şi semi-centrale. Pentru 2017 vedem o piaţă dinamică, cu noi companii care analizează intrarea pe piaţă şi chiriaşi existenţi care caută să se consolideze având planuri de creştere a spaţiului ocupat cu procente cuprinse între 20% şi 50%. Companiile cărora le expiră contractele de închiriere la finalul anului viitor şi chiar în prima parte a anului 2018 sunt deja în piaţă pentru a-şi evalua opţiunile, semn că au mai multă încredere în dezvoltarea businessului din România.”, explică Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency.
Sursa: zf.ro
Niciun comentariu

Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale?

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori.

Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții, pune la dispozitie în România un program care îi ajută pe utilizatori să afle cât costă termoizolarea imobilului pe care îl dețin (cu soluții termoizolatoare minerale), ce economii vor putea obține la facturile de utilități în urma investiției și cât durează amortizarea. Pe site-ul www.termoizolareinterioara.ro utilizatorii vor găsi atât Multiestimatorul (programul de calcul), dar și multe informații. Compania a lansat de asemenea un concurs care se află în desfășurare până la data de 15 iulie, al cărui câștigător va beneficia de termoizolarea la interior a locuinței înscrise în competiție.

Potrivit unui studiu realizat de Xella, cele mai multe lucrări de termoizolare din România presupun anveloparea exterioară a pereților cu polistiren. Însă, în cazul în care într-un bloc nu s-a obținut acceptul tuturor proprietarilor, aceste lucrări realizate individual afectează aspectul clădirii, iar soluția este una foarte costisitoare și presupune multe aprobări de la primărie.

Românii au mizat până acum pe termoizolarea la exterior, pentru că piața de termoizolații interioare nu oferea suficiente soluții simple, care să rezolve inclusiv transferul de vapori pentru reglarea naturală a umidității și evitarea apariției condensului, mucegaiului sau ciupercilor.

În acest context, grupul Xella a adus recent în România Multipor – un produs termoizolant incombustibil, 100% mineral, permeabil la vapori și cu suprafață rigidă. Soluțiile minerale sunt cele mai noi produse destinate termoizolării, datorită caracteristicilor tehnice și ecologice ale produselor realizate din materii prime naturale. Astfel, termoizolarea cu Multipor a unui apartament de două camere, amplasat pe colț, costă aproximativ 800 de euro și asigură un transfer termic de 3,5 ori mai mic față de situația inițială.

Vizitați site-ul www.termoizolareinterioara.ro pentru a afla mai multe detalii despre plăcile termoizolatoare Multipor, precum și despre condițiile de participare la concurs. Premiul cel mare constă în furnizarea unui sistem complet Multipor pentru termoizolarea unei locuințe și va fi acordat participantului care va obține cele mai multe voturi. Cei care se înscriu trebuie să trimită o fotografie a locuinței (realizată din interiorul sau din exteriorul clădirii), să menționeze care este motivul principal pentru care își doresc o termoizolare cu plăcile minerale Multipor și să își invite prietenii să îi voteze.

Valoarea maximă a premiului este de 2000 de euro, sumă ce include atât sistemul Multipor, cât și manopera; potrivit calculelor, acest buget este suficient pentru termoizolarea unei locuințe cu o suprafață generoasă.

Multipor a fost dezvoltat în urmă cu mai bine de 10 ani și a fost testat intens în Germania, înainte și după lansarea sa pe piață. Produsele Multipor sunt aduse în România de la fabrici care aparțin grupului german Xella.